SBA 론 컨틴전시가 남아 있으면 계약금은 자동으로 돌아올까?

“론 컨틴전시가 아직 제거되지 않았으니 계약을 취소하고 계약금을 돌려받겠습니다.”

SBA 론을 이용해 사업체를 구입하는 바이어라면 이렇게 생각할 수 있습니다. 그러나 실제 거래에서는 SBA 론 컨틴전시가 남아 있다는 사실만으로 계약을 아무 조건 없이 종료하거나 계약금을 자동으로 돌려받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

반대로 론 컨틴전시 기간이 지났다는 이유만으로 셀러가 계약금을 당연히 가질 수 있는 것도 아닙니다. 계약서에 명시된 융자 조건, 컨틴전시 기한과 제거 절차, 렌더가 추가 다운페이먼트를 요구한 이유, 바이어가 융자를 받기 위해 성실하게 노력했는지, 그리고 양측이 어떤 통지를 주고받았는지를 함께 살펴봐야 합니다.

아래 사례에서 에스크로 오픈 전까지의 내용은 제가 실제로 겪을 뻔했던 상황을 바탕으로 했습니다. 계약금 분쟁과 법원까지 이어지는 부분은 그 협상이 계속되었다면 발생할 수 있었던 위험을 설명하기 위해 재구성한 가상 시나리오입니다.

10% 다운 오퍼가 받아들여진 뒤 문제가 시작됐다

바이어는 사업체 가격의 10%를 다운페이먼트로 납부하고 나머지는 SBA 론으로 조달하는 조건으로 오퍼를 제출했습니다.

셀러는 오퍼를 받아들였고 거래는 순조롭게 진행되는 것처럼 보였습니다. 그러나 렌더의 사업체 가치 평가와 언더라이팅 과정에서 문제가 생겼습니다.

렌더는 오퍼 가격 전체를 기준으로 대출해 줄 수 없다고 판단하고 바이어에게 추가 다운페이먼트를 요구했습니다. 다시 말해, 바이어가 계획했던 10%보다 훨씬 많은 자기자본을 투입해야만 대출이 가능한 상황이 된 것입니다.

바이어는 렌더가 인정한 가치보다 높은 금액으로 사업체를 살 수 없다고 주장하며 가격 인하를 요구했습니다. 셀러는 이미 합의한 가격을 낮출 이유가 없다며 이를 거부했습니다.

이때부터 거래에는 서로 다른 두 문제가 동시에 발생합니다. 첫 번째는 사업체 가격과 렌더가 인정한 가치 사이의 차이이고, 두 번째는 바이어가 계약에서 약속한 방식으로 융자를 추진했는지에 관한 문제입니다.

10% 다운의 장점과 감정가·상환 위험은 이전 글인 「SBA 론 10% 다운으로 사업체를 사도 괜찮을까?」에서 자세히 설명했습니다.

렌더의 평가액이 매매가격을 결정하는 것은 아니다

바이어들이 흔히 오해하는 부분이 있습니다.

렌더가 사업체의 가치를 오퍼 가격보다 낮게 평가했다고 해서 셀러가 반드시 그 가격으로 매매가격을 낮춰야 하는 것은 아닙니다. 별도의 가치평가 조건이나 가격조정 조항이 없다면, 셀러는 당초 합의한 가격을 고수할 수 있습니다.

렌더의 평가액은 기본적으로 해당 금융기관이 얼마까지 대출 위험을 부담할 수 있는지를 판단하기 위한 기준입니다. 그것이 언제나 사업체의 절대적인 시장가치를 의미하는 것은 아닙니다.

반면 바이어 역시 렌더가 인정하지 않는 차액을 무조건 개인 자금으로 채워야 하는 것은 아닙니다. 바이어에게 추가 자금이 없거나, 차액까지 부담하면 인수 후 운영자금이 부족해진다면 거래를 계속하지 않는 것이 더 현명할 수 있습니다.

문제는 이러한 차이가 발생했을 때 누가 그 차액을 부담해야 하는지 계약서에서 충분히 정하지 않은 상태로 론 컨틴전시 기한까지 지나가는 경우입니다.

SBA 론 컨틴전시 기간이 지났지만 제거하지 않았다면

이 시나리오에서는 협상이 길어지는 동안 론 컨틴전시 기간이 지났습니다. 셀러 측은 바이어에게 컨틴전시를 빨리 제거하라고 요구했습니다.

바이어는 컨틴전시를 제거하지 않은 채 렌더와 협상을 계속했습니다. 결국 바이어는 렌더가 요구한 추가 다운페이먼트를 납부하지 않겠다고 결정했고 대출은 거절됐습니다.

바이어는 “대출이 거절됐고 론 컨틴전시도 제거하지 않았으므로 계약을 취소하고 계약금을 돌려받겠습니다”라고 주장했습니다.

그러나 셀러의 생각은 달랐습니다. 셀러는 바이어가 추가 다운페이먼트를 납부할 수 있었음에도 이를 거부해 스스로 대출 거절을 초래했다고 주장했습니다. 또한 론 컨틴전시 기한이 이미 지났고, 셀러가 컨틴전시 제거를 요구했는데도 바이어가 거래를 지연시켰으므로 계약 위반이라고 보았습니다.

결국 양측은 계약금 반환에 합의하지 못했고 분쟁은 법원으로 이어졌습니다.

컨틴전시 기한 경과와 컨틴전시 제거는 같은 말이 아니다

론 컨틴전시 기한이 지났다는 것과 컨틴전시가 정식으로 제거됐다는 것은 항상 같은 의미가 아닙니다.

일부 계약에서는 정해진 기한이 지나면 당사자가 서면으로 컨틴전시를 제거해야 하고, 셀러가 이행 통지나 취소 절차를 진행할 수 있습니다. 다른 계약에서는 기한 경과의 효과나 통지 절차가 다르게 정해질 수 있습니다.

따라서 다음 두 가지 생각은 모두 위험합니다.

• 바이어: “서면으로 제거하지 않았으니 언제까지든 보호받을 수 있다.”
• 셀러: “기한이 지났으니 계약금은 자동으로 셀러의 것이 된다.”

실제로는 계약서에 적힌 기한, 서면 통지, 컨틴전시 제거 방법, 연장 합의, 해지 절차와 양측의 행동을 함께 검토해야 합니다.

계약금 반환이나 손해배상 문제도 계약 문구와 적용 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 이런 상황에서는 브로커의 거래 조언만으로 법적 결론을 내리기보다, 계약을 해지하거나 계약금 지급을 거부하기 전에 비즈니스 거래 전문 변호사의 검토를 받는 것이 안전합니다.

바이어가 추가 다운을 거절하면 스스로 대출을 무산시킨 것일까?

이것이 이 분쟁에서 가장 민감한 부분입니다.

렌더가 처음부터 대출을 완전히 거절한 것이 아니라 “다운페이먼트를 더 납부하면 승인할 수 있다”고 조건을 제시했는데 바이어가 이를 거부했다면, 셀러는 바이어가 융자를 받기 위한 합리적인 노력을 다하지 않았다고 주장할 수 있습니다.

반대로 계약에서 예상했던 다운페이먼트가 10%였고 렌더가 갑자기 훨씬 큰 금액을 요구했다면, 바이어는 그것이 당초 합의한 융자 조건과 다른 대출이라고 주장할 수 있습니다.

어느 쪽 주장이 맞는지는 다음 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

• 계약서에 대출 금액과 다운페이먼트가 구체적으로 명시됐는가
• 허용할 수 있는 이자율, 월 페이먼트 또는 대출 조건이 정해져 있는가
• 바이어가 충분한 자료를 기한 내 렌더에게 제출했는가
• 추가 다운 요구가 가치평가, 현금흐름 또는 바이어의 재정상태 중 무엇 때문이었는가
• 바이어가 다른 렌더나 대체 가능한 융자 방법을 성실하게 검토했는가
• 셀러가 컨틴전시 연장이나 가격 조정을 서면으로 거부했는가
• 양측이 계약서에 정해진 통지 절차를 지켰는가

단순히 대출 거절 편지를 받았다는 사실만으로 이 모든 쟁점이 사라지는 것은 아닙니다.

제가 겪은 거래는 에스크로 전에 중단됐다

제가 경험한 실제 거래에서는 다행히 에스크로가 오픈되기 전 협상 단계에서 문제가 드러났습니다.

셀러는 10% 다운 구조가 클로징 불확실성을 너무 높인다고 판단했고 결국 오퍼를 받아들이지 않았습니다. 이후 셀러는 앞으로 10% 다운 오퍼는 받지 않겠다고 선언했습니다.

셀러의 반응은 충분히 이해할 수 있습니다. 오랜 기간 거래를 진행한 뒤 가치평가 차이와 추가 다운 문제로 거래가 깨지면 셀러는 시간뿐 아니라 다른 바이어를 만날 기회까지 잃을 수 있기 때문입니다.

하지만 모든 10% 다운 바이어를 일률적으로 거절하는 것이 반드시 최선은 아닙니다.

10% 다운이더라도 충분한 잔여 현금, 좋은 신용, 관련 업종 경험, 확실한 렌더 사전검토와 감정가 차이에 대한 대책을 가진 바이어가 있을 수 있습니다. 반대로 다운페이먼트로 보유 현금을 거의 전부 사용하는 바이어라면 20% 이상을 다운하더라도 인수 후 운영이 불안정할 수 있습니다.

중요한 것은 10%라는 숫자 하나가 아니라 바이어가 거래를 끝까지 클로징하고 인수 후에도 사업체를 안정적으로 운영할 수 있는가입니다.

바이어가 오퍼 전에 확인해야 할 사항

1. 렌더에게 개인 사전승인만 받지 말고 인수할 업종과 예상 가격까지 설명합니다.
2. 다운페이먼트 외에 클로징 비용과 충분한 운영자금이 남는지 확인합니다.
3. 가치평가가 매매가격보다 낮을 경우 부담할 수 있는 최대 차액을 정합니다.
4. 계약서에 예상 대출 금액과 자기자본 조건을 가능한 한 명확하게 반영합니다.
5. 론 컨틴전시 기한과 제거 절차를 정확히 확인합니다.
6. 렌더의 추가 자료나 자금 요구를 즉시 서면으로 공유합니다.
7. 컨틴전시 기한이 임박했다면 말로만 연장을 요청하지 말고 서면 합의를 준비합니다.
8. 추가 다운을 거부하기 전에 계약상 의무와 계약금 위험을 전문가와 검토합니다.
9. 렌더의 요구를 수용하더라도 인수 후 운영자금이 충분한지 다시 계산합니다.
10. 랜드로드의 리스 승인 가능성도 융자와 동시에 확인합니다.

셀러가 10% 다운 오퍼를 평가하는 방법

셀러도 단순히 다운페이먼트 비율만 보고 오퍼를 판단해서는 안 됩니다. 다음 자료를 함께 확인하면 클로징 가능성을 더 현실적으로 평가할 수 있습니다.

• 다운페이먼트와 클로징 비용을 증명하는 자금 자료
• 클로징 후 남게 되는 바이어의 운영자금
• 해당 사업체를 검토한 SBA 렌더의 사전 의견
• 바이어의 신용과 관련 업종 경력
• 사업체 가치평가 차이가 발생했을 때의 자금 계획
• 랜드로드가 요구할 수 있는 보증금과 개인보증 능력
• 대출 신청, 자료 제출, 가치평가와 승인에 대한 현실적인 일정
• 컨틴전시 연장 또는 제거를 요청할 경우의 서면 절차

셀러는 계약 체결 전에 렌더 또는 론 브로커와 바이어의 준비 상태를 확인하고, 융자 진행 단계별 마감일을 정할 수 있습니다.

예를 들어 대출 신청일, 주요 자료 제출일, 가치평가 주문일과 최종 승인 예상일을 구분해 확인하면 아무런 진전 없이 론 컨틴전시 기간만 지나가는 상황을 줄일 수 있습니다.

사업체 매매 조건을 구성하는 방법은 「사업체 인수 협상 전략｜싼 매물보다 중요한 것은 거래 구조다」에서, 에스크로 진행 단계는 「사업체 매매 에스크로 기간｜클로징이 늦어지는 10가지 이유」에서 함께 확인할 수 있습니다.

셀러와 바이어 모두 피해야 할 행동

바이어는 론 컨틴전시가 남아 있다는 이유로 렌더의 요구에 대응하지 않거나 시간을 무한정 사용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

셀러 역시 컨틴전시 기한이 지났다는 이유만으로 계약금을 즉시 자신의 것으로 처리하거나, 계약서에 없는 방식으로 컨틴전시 제거를 강요해서는 안 됩니다.

분쟁을 키우는 행동은 대체로 비슷합니다.

• 중요한 요구나 답변을 구두로만 전달하는 것
• 컨틴전시 기한을 넘기고도 서면 연장 여부를 정하지 않는 것
• 렌더의 추가 다운 요구 이유를 확인하지 않는 것
• 가격과 융자 문제를 감정적인 책임 공방으로 바꾸는 것
• 계약금 문제를 전문가 검토 없이 일방적으로 결정하는 것
• 계약 종료 절차를 지키지 않고 상대방에게 먼저 책임을 돌리는 것

대립이 시작됐다면 누가 옳은지를 먼저 따지기보다 거래를 계속할 수 있는 조건과 계속할 수 없는 한계를 서면으로 정리하는 것이 필요합니다.

가장 좋은 해결책은 분쟁 전에 구조를 만드는 것이다

렌더가 추가 다운페이먼트를 요구했을 때 선택지는 가격 인하만 있는 것이 아닙니다. 상황에 따라 셀러와 바이어는 다음 방안을 검토할 수 있습니다.

• 바이어가 감당할 수 있는 범위에서 자기자본을 추가한다.
• 셀러가 매매가격의 일부를 조정한다.
• 셀러 파이낸싱을 제한적으로 결합한다.
• 가격은 유지하되 재고, 장비 또는 다른 거래 조건을 조정한다.
• 컨틴전시 기간을 연장하고 다른 SBA 렌더를 검토한다.
• 양측의 손실이 커지기 전에 합의하여 계약을 종료한다.

모든 거래에서 가능한 방법은 아니며 SBA 렌더의 승인과 계약·세무 검토가 필요합니다. 그러나 계약금 분쟁으로 넘어가기 전에 선택지를 검토하면 양측 모두 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

10% 다운은 숫자가 아니라 클로징 계획이다

10% 다운으로 사업체를 구입하는 것은 가능할 수 있지만, 다운페이먼트가 적을수록 가치평가 차이와 언더라이팅 조건의 변화가 거래 전체에 더 큰 영향을 미칩니다.

바이어에게 론 컨틴전시는 아무런 의무 없이 거래에서 빠져나갈 수 있는 보험증서가 아닙니다. 정해진 기간 동안 성실하게 융자를 추진하고 계약에서 요구하는 절차를 지킬 때 의미가 있는 보호장치입니다.

셀러에게도 10% 다운은 무조건 거절해야 할 숫자가 아닙니다. 대신 가치평가 차이가 발생했을 때 바이어가 얼마까지 대응할 수 있는지, 클로징 후 운영자금이 남는지, 렌더가 실제 거래를 어느 정도 검토했는지를 확인해야 합니다.

결국 셀러와 바이어가 계약 전에 답해야 할 가장 중요한 질문은 이것입니다.

“렌더가 예상보다 적게 대출해 준다면, 그 차이를 누가 얼마까지 부담할 것인가?”

이 질문에 대한 답을 계약 전에 준비하지 않으면 론 컨틴전시는 거래를 보호하는 장치가 아니라 계약금 분쟁의 출발점이 될 수 있습니다.

공식 출처

• U.S. Small Business Administration — SOP 50 10 Lender and Development Company Loan Programs
• California Civil Code §1671 — Liquidated damages provisions
• California Civil Code §1689 — Grounds for rescission

본 글은 일반적인 정보 제공과 필자의 현장 경험 공유를 목적으로 하며, 특정 거래에 대한 법률, 세무 또는 융자 자문이 아닙니다. 론 컨틴전시의 효력, 계약 해지와 계약금 반환 여부는 계약서 문구와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 계약금 지급 거부, 컨틴전시 제거 또는 계약 취소와 관련된 결정을 내리기 전에는 캘리포니아 비즈니스 거래 전문 변호사와 SBA 융자 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.